Автор/Источник: Форум «Движение»/Форум «Движение»
16 июня в рамках форума недвижимости «Движение» в Сочи состоялся круглый стол, посвященный инфраструктурной составляющей девелоперских проектов. Участники обсудили значимость коммерции для современных покупателей квартир, ее влияние на ценообразование, сложности, с которыми сталкиваются девелоперы при проектировании коммерческих помещений в ЖК, этапы формирования концепции коммерческой инфраструктуры в проекте. Отдельный вопрос был посвящен специфике последней в премиальных ЖК, клиент которых более избирателен. Не обошли вниманием и модную сегодня концепцию «15-минутного города» в плане ее реализации и реальных потребностей жителей в ней, а также модели управления коммерческими лотами.
Сессию открыло выступление Юрия Тараненко, директора по коммерческой недвижимости ГК «КОРТРОС». Отвечая на вопрос модератора мероприятия – Анастасии Кременчук, главного редактора информационно-аналитического портала Arendator.ru и журнала «ЛИЦА», касающийся возможной переоценки роли коммерческой инфраструктуры в составе жилых комплексов, эксперт отметил, что ранее девелоперы ограничивались созданием базовой инфраструктуры. «Для небольшого проекта было достаточно сохранять за собой 30% отведенных под коммерцию площадей, чтобы обеспечить минимальный комфорт. Состав остальной инфраструктуры начинал корректироваться примерно спустя три года после заселения. Происходит естественный конкурентный отбор, когда закрываются мало востребованные жителями точки и открываются те, на услуги которых есть спрос. Важно строить коммерческую инфраструктуру так, чтобы она была привязана к жилым районам и направлена на повышение качества жизни. Так, в проектах класса «бизнес» и выше помимо образовательных и спортивных объектов, а также супермаркетов определенных сетей, могут размещаться мультифункциональные объекты – фитнес-центры и термы, рестораны и коворкинги».
Оксана Моисеева, директор по продажам компании PIONEER, в свою очередь, отметила необходимость тщательного продумывания коммерческой инфраструктуры на этапе проектирования жилого комплекса. «Роль инфраструктуры в ЖК очень велика – независимо от класса недвижимости, и ее нельзя недооценивать. Концепция 15-минутного города была придумана неслучайно: время – это самый дорогой наш ресурс. Поэтому мы ценим и консьерж-сервис, и доставки в ПВЗ и т. д. Все это повышает качество жизни. Подходы должны отличаться в зависимости от класса жилья. В “комфорт” и “комфорт плюс” девелоперу лучше оставлять у себя на балансе около 30% коммерческих помещений, чтобы тенант микс арендаторов был оптимальным. Хорошо работают ключевые операторы — “якоря”, вокруг которых выстраивается остальная инфраструктура. В “премиум” должно быть немного по-другому. Внешний поток покупателей мешает приватности резидентов, поэтому нужна сервисная инфраструктура с упором на “своих” – так называемые аменитис. Поэтому здесь уже не 30, а 50–70 процентов лучше оставлять под собственным управлением. Это своего рода долгосрочное вложение в окружение, которое закладывается в стоимость квартир. И клиенты готовы за это платить – и за наличие определенного ресторана высокой кухни, и за возможность оставить своего ребенка с няней, и за прочие уникальные возможности».
Максим Лучников, коммерческий директор ГК «Сумма Элементов», в ходе дискуссии акцентировал внимание на необходимости взвешенного подхода к проектированию коммерческих помещений в жилых комплексах. По его словам, этот процесс должен быть системным и обоснованным: вместо интуиции или проб и ошибок следует создавать гибкие решения, поддающиеся адаптации, масштабированию или разделению под меняющиеся задачи. «Необходимо заранее рассчитывать технические мощности – электрические нагрузки, системы вентиляции и другие параметры, необходимые для коммерческих объектов. Полагаться лишь на эстетические или бытовые представления о том, что “красиво” или “удобно”, без учета реальных потребностей и инженерных возможностей, недопустимо».
Светлана Чижова, первый заместитель директора по развитию DDX Fitness, поделилась опытом многолетней работы с девелоперами и привела данные, подтверждающие значимость фитнес-инфраструктуры в жилых проектах: «95% девелоперов считают коммерческую инфраструктуру, включая фитнес, важным фактором конкурентоспособности проекта. При этом около 60% покупателей отмечают, что с большей вероятностью будут тренироваться, если фитнес-клуб расположен непосредственно в их жилом комплексе». Эксперт также подчеркнула влияние фитнеса на другие форматы недвижимости: «В одном из проектов офисные площади начали заполняться арендаторами на 25% быстрее после того, как стало известно о появлении фитнес-клуба в составе инфраструктуры».
Рассуждая о том, как девелоперам следует адаптироваться к современным реалиям, Юрий Тараненко отметил: «Последние пять-шесть лет, а возможно, и дольше, мы активно работаем над тем, чтобы максимально соответствовать ожиданиям покупателей. В этом процессе играют роль различные факторы, в том числе и те, что исходят от города, позволяя нам предлагать более совершенные решения. В итоге мы наблюдаем обострение конкуренции между застройщиками: каждый стремится продемонстрировать свои преимущества перед потенциальным клиентом. Эта борьба за покупателя стимулирует развитие отрасли, однако конечные перспективы этого процесса пока остаются неопределенными».
В ходе круглого стола эксперты сошлись во мнении, что отрасль находится в фазе поиска устойчивых моделей, которые будут работать в долгосрочной перспективе.
