16 июня 2026 года в рамках форума недвижимости «Движение» состоялся круглый стол «Двое в лодке: как банкам и девелоперам разделить риски, заработать и удержать рынок». Он был посвящен поиску новых моделей взаимодействия, основанных на экспертизе и сильных сторонах партнеров. Эксперты обсудили экономические реалии, в которых сегодня развивается рынок, изменение спроса и предложения, ипотечные программы и многое другое, сообщает «Девелопмент Медиа».
Вектор обсуждения задала модератор сессии Валерия Мозганова, руководитель отдела «Недвижимость» радиостанции «Бизнес FM». Она напомнила, что с появлением системы проектного финансирования и счетов эскроу начались и разговоры о том, что девелоперы могут попасть в зависимость от банков. Когда же отрасль столкнулась с серьезными вызовами и ряд строек оказался под угрозой приостановки, резких прогнозов стало меньше. Многие признали, что новая система помогла избежать банкротств. Сегодня, когда ситуация вновь меняется, важно понимать, что все участники рынка находятся в одной лодке: вызовы, с которыми сегодня сталкиваются банки и девелоперы, во многом – общие.
Оценку общей ситуации на рынке в начале разговора дала директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева: «В текущей ситуации мы видим снижение темпов продаж жилья по всей стране, при том, что картина в целом неоднородна. В Москве, в частности, если сравнивать ее с другими регионами, все не так критично, однако и здесь данная тенденция налицо. Так, с января по май 2026 года жилой недвижимости реализовано на 40% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Спад связан не только с объективными экономическими причинами (высокие ипотечные ставки, изменение условий госпрограмм, снижение покупательской способности), но и с уменьшением объема нового предложения: третий год подряд количество новых проектов сокращается в среднем на 20%. Падение спроса на жилую недвижимость – налицо, при этом интерес к покупке не снизился: потенциальные клиенты мониторят рынок. Безусловно, более доступное ипотечное кредитование, которое банки предлагали в 2020-2024 годах, предоставляло значительно больше возможностей для покупателей, но тот факт, что это осталось в прошлом, не означает падения интереса к приобретению жилья. Люди продолжают брать ипотеку и в нынешних условиях, но теперь они куда внимательнее изучают доступные предложения, обращая внимание на комбинированные программы, потому что одно дело – рыночная ипотека со ставкой 18-20%, и совсем другое – 12-13%. Значение выгодных программ особенно велико в условиях постоянного роста цен на жилье – в среднем на 20-25% ежегодно».
Генеральный директор компании Foresight Владимир Великанов, в свою очередь, подробно остановился на особенностях текущей экономике девелоперских проектов и взаимодействия с банками. По словам эксперта, сегодня цикл девелоперского проекта до выхода на прибыль составляет минимум три-пять лет. В случае, если компания ведет реализацию исключительно на собственные средства, это осложняет развитие и запуск новых строек. Поэтому обращение девелоперов в банки за проектным или бридж-финансированием стало стандартной рыночной практикой: «Девелоперу для того, чтобы развиваться, необходимо банковское плечо».
«В текущей ситуации банки закладывают повышенную процентную ставку за риск, резервную инфляцию, предъявляют повышенные требования к ключевым финансовым показателям проекта, в частности, к LLCR (нормативу краткосрочной ликвидности). Через сито такого отбора проходят прежде всего проекты “премиум” и уверенного “бизнес плюс” – с достаточно высокой ценой реализации», – поясняет Владимир Великанов.
Более того, переходя в стадию реализации проекта, девелоперы уже не могут снижать цены, которые были заложены в модель. Это приводит к тому, что новых проектов становится меньше, особенно в массовом сегменте, а цены в реализуемых сохраняются на высоком уровне. Пересмотр банками требований к проектам – один из первостепенных вопросов, чтобы сама идея доступного жилья прошла проверку на прочность. Генеральный директор Foresight подчеркнул, что для продуктов классов «комфорт» и «эконом» добиться этого сложно: «Чтобы финансовая модель проекта соответствовала требованиям банка по процентной ставке, всем резервам и LLCR, в ней должна быть модель с очень большим запасом площадки».
«В текущих условиях нам необходимо выстроить максимально продуктивное и партнерское взаимодействие с банками. Речь идет не просто о согласовании наших действий, а о совместном поиске оптимальных решений, учитывая динамичность рынка и необходимость постоянной адаптации. Банки выступают нашими ключевыми партнерами. Наблюдается явная тенденция: для успешного привлечения клиентов критически важна психология первого шага. Если продукт и его начальная стоимость не соответствуют ожиданиям или не имеют достаточного обоснования, клиент не будет готов к покупке. В ответ на рост затрат на приобретение земельных участков и общую стоимость строительства застройщики вынуждены оптимизировать квартирографию. Снижение площади лотов позволяет им предложить более доступный порог входа для покупателей. В результате мы наблюдаем увеличение доли квартир в премиальном сегменте со средней площадью 58-61 кв. м», – отметил Максим Лучников, коммерческий директор группы компаний «Сумма элементов».
С ним соглашается Алексей Ляшенко, директор подразделения «Региональный корпоративный бизнес» банка ДОМ.РФ: «Мы все находимся в одной лодке: и банк, и застройщик. Отрасль прошла пик максимального стресса: уже более 60% девелоперов настроены оптимистично, делая ставку на развитие и приобретение новых площадок. Банки трансформируются, уходя от модели «кредитор» к модели «партнер». Наша задача – не просто финансировать, а помогать адаптироваться к новым реалиям, чтобы проекты были успешно реализованы».
Олег Шишкин, директор управления по работе с компаниями строительного комплекса и недвижимости «Альфа-Банка», соглашается и добавляет: «Сейчас 214-й закон в первую очередь ассоциируется со счетами эскроу, но так было не всегда. До 2018 года действовал «золотой стандарт» 30 на 70: 15% клиент вкладывал в собственные средства акционера, 15% – в будущие продажи и 70% – в бюджет строительства. Девелоперы и банки напрямую плотно не работали, и это изменилось как раз с принятием 214-ФЗ. Пандемия «подарила» не только приостановку строительства, но и динамическую систему ценообразования – цена вытягивала все. Рынок после 2022 года нельзя назвать кризисным. Конечно, есть проблемы, требующие существенных изменений, но, тем не менее, сегодня мы наблюдаем классическое партнерство банков и девелоперов, и я не вижу смысла раскачивать эту лодку. А любое партнерство предполагает серию взаимных уступок. Важны честность и совместное обсуждение рисков. Банки, как и девелоперы, заинтересованы в финансировании проектов, и они обладают структурированной информацией о ситуации на рынке, которой готовы делиться».
Прозрачность и предсказуемость процессов назвал одной из ключевых особенностей работы с застройщиками Александр Саможенков, исполнительный вице-президент, начальник департамента финансирования проектов в недвижимости «Газпромбанка». Он отметил, что «уже на старте взаимодействия банк и клиент совместно формируют дорожную карту – четкий график всех этапов рассмотрения заявки. И нам тут, как хорошим врачам, важно скорее не навредить. Потому что маркетинг проекта начинается, по сути, в момент разработки концепции. А кому, как не департаменту продаж девелопера, знать, какой продукт в данной локации будет самым востребованным? Мы выстраиваем с нашими клиентами прямую конструктивную коммуникацию, обозначая лишь минимальные границы. Это позволяет застройщику эффективно планировать действия в среднесрочной перспективе и вместе с тем – не связывает их по рукам и ногам».
В конце дискуссии участники круглого стола пришли к выводам, что антагонизм между банками и девелоперами сегодня экономически нецелесообразен, а партнерство – единственная устойчивая модель.