Автор/Источник: Freepik/Freepik.com
Эксперты рынка недвижимости прогнозируют замедление темпов роста ипотечного рынка до 15%, в частности, такой прогноз дал глава департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ РФ Александр Данилов.
Льготная ипотечная программа не станет выходом из ситуации по двум причинам. Во-первых, в конце прошлого года ставка по ней повысилась до 8%. Во-вторых, планируется введение дополнительного резервирования по льготной ипотеке от застройщиков, поскольку ставка по этому продукту зачастую снижается до минимального процента за счет завышения стоимости квартиры, что означает дополнительные риски для заемщика. В результате сложившейся ситуации на ипотечном рынке может сформироваться «ипотечный пузырь», сообщает «МК» со ссылкой на экспертов.
В декабре 2022 года объем полученных россиянами жилищных кредитов увеличился почти на 50% к ноябрю и достиг неслыханной суммы — 697 млрд рублей. В связи с этим многие эксперты даже предположили, что власти рассматривают возможность отказа от программы льготной ипотеки. Но к концу прошлого года программу все же решили продлить сразу на 18 месяцев — до 1 июля 2024 года, при этом была увеличена ставка с 7% до 8%. Сразу после этого появилось мнение, что программа в таком виде не будет по-прежнему привлекательной. Именно поэтому рынок в 2023 году может замедлить свой рост даже больше, чем на 15%, отмечает Банк России.
Следует также ознакомиться с опубликованными в январе расчетами Национального бюро кредитных историй. В соответствии с этой информацией, в декабре 2022-го рекомендованный доход семьи для комфортного обслуживания ипотеки в среднем составил 80,7 тыс. рублей, это почти на 4% больше по сравнению с декабрем позапрошлого года. При этом, практически 10 лет в России наблюдаются спад экономики, двузначная инфляции и снижение реальных доходов населения. По мнению экспертов, есть и другие причины замедления на рынке ипотеки.
— Цены на жилье сегодня сильно завышены. Застройщики, привыкшие играть на повышение, с трудом идут навстречу покупателю и не спешат опускать цены. Но стоимость жилья сейчас настолько оторвана от платежеспособного спроса, что продать квартиры по завышенной стоимости не помогает ни льготная, ни даже так называемая «нулевая» ипотека, ставки по которой опускались до 0,01% в прошлом году.
Но дело в том, что спрос на квартиры упирается именно в стоимость квадратного метра, а не в процентную ставку по ипотеке на их покупку. А стоимость жилья в крупных городах сегодня назвать адекватной нельзя. Цены сильно подскочили в 2020-2021 годах — в 1,5-2 раза в зависимости от сегмента. Основная причина — как раз низкие ставки по кредитам и депозитам, разогревшие спрос на покупку жилья. Соответственно, росли цены. И сегодня ситуация такова, что покупатели согласны брать ипотеку по рыночным ставкам, но при условии снижения стоимости жилья.
При этом, если исключить форс-мажорные шоки, причем не только отрицательные, но и положительные, то можно говорить о том, что снижение цен на рынке жилья в ближайшие годы продолжится. По прогнозу экспертов, цены на жилье должны снизиться до 30% от весенних максимумов или на 15-20% от текущего уровня цен, вернувшись таким образом к адекватному уровню начала 2020 года. Потому что тот рост цен в 1,5-2 раза, что мы наблюдали в 2020-2021 годах, не был рыночным, экономика и доходы населения за эти годы настолько не выросли. Жилье подорожало «благодаря» низким ставкам по депозитам и кредитам на покупку жилья, которые искусственно разогрели спрос на квартиры, — отметил Олег Репченко, глава Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
По словам другого аналитика, Михаил Фельдмана, директора руководителя стратегического развития ГК «Садовое кольцо», в последние несколько лет рост цен на жилье не сопоставим с ростом реальных доходов россиян и их платёжеспособностью.
— Вследствие чего мы можем наблюдать, как некоторые застройщики переносят начало открытых продаж проектов. А также, чего раньше не было, ряд девелоперов вынужден снижать стоимость квартир, делая её ниже стартовой из-за отсутствия интереса к проекту, – подытожил Михаил Фельдман.
