Понедельник, 18.11.2019, 03:30                Курс валют на сегодня: EUR 70,41    USD 63,88                                        
Поиск:

Как продать квартиру в строящемся доме?

Прежде чем рассматривать вынесенный в заголовок этой статьи вопрос, мы должны предупредить читателей: продажа квартиры в строящемся доме невыгодна по определению. Продавая даже фактически готовую к эксплуатации, но не принятую комиссией квартиру, продавец может недополучить до 15% её рыночной стоимости, а при продаже квартиры в доме, незавершённом строительством, издержки будут ещё больше. Но иногда такие потери неизбежны, наши жизненные обстоятельства складываются по-разному. Здесь мы рассказываем, как свести потери к минимуму.

Переуступка или смена игрока?

Продажу квартиры в недостроенном доме  можно осуществить двумя способами: через оформление договора переуступки или путём перезаключения договора с компанией-застройщиком. Первый способ предусматривает передачу права требования по договору от одного лица к другому. При втором способе требуется заявление в строительную компанию с указанием лица, которому переуступается право на строящуюся квартиру. Важное уточнение: не право собственности, а право требования.

Договор с застройщиком необходимо переоформить на нового владельца права требования, соответственно должны быть внесены изменения в документы компании-застройщика. Лицу, которое приобрело право требования путём внесения изменений в документацию застройщика, необходимо в будущем оформить договор купли-продажи квартиры.

А если ипотека?

Продать квартиру, строившуюся на заёмные средства банка, до окончания строительства обычно бывает сложно. Продавец недостроенной ипотечной квартиры обременён сразу двумя действующими договорами: о покупке жилья (с компанией-застройщиком), и о получении ипотечного кредита (с банком). Наилучший выход в такой ситуации для продавца — получить разрешение и у банка, и у застройщика на заключение с покупателем договора переуступки прав требования.

Однако и у такого варианта есть свои «подводные камни». В договор на предоставление банковского ипотечного кредита может быть включён пункт, на который заёмщики редко обращают внимание: запрет отчуждения квартиры в течение определённого срока (обычно трёх лет) или до выплаты всей суммы кредита. В случае присутствия в договоре такого запрета единственный законный способ продать недостроенную квартиру — взять взаймы деньги у покупателя, в виде аванса или отдельного займа, и погасить оставшуюся часть ипотечного кредита.

Понятно, что покупатели обычно соглашаются на такого рода сделки крайне неохотно. Поэтому следует попытаться продать право требования недостроенной квартиры пакетом, вместе с действующим  договором ипотеки. Разумеется, при участии банка, выдавшего ипотечный кредит, а банки тоже неохотно соглашаются участвовать в таких сделках. Но положительное решение всё же возможно, банку нужно представить доказательства, что иначе погашение ипотечного кредита продавцом становится проблематичным.

А если проще?

Как вы, наверное, уже убедились, продать квартиру в недостроенном доме непросто. Кроме интересов продавца и покупателя, в сделках такого рода обычно присутствуют интересы и строительной компании, а в случае продажи ипотечной квартиры — ещё и интересы банка. И все они защищены законом.

Риск, что чьи-то интересы не совпадут, и продать квартиру не удастся, достаточно велик. Для проведения таких сделок, кроме знания всех тонкостей жилищного и банковского законодательства, необходимо ещё и знание ситуации на рынке жилой недвижимости. Специалисты Центрального агентства недвижимости в Рязани обладают и всеми нужными познаниями, и информацией о конъюнктуре, и 27-летним опытом работы на рынке недвижимости. Обращайтесь к нам, если решили продать квартиру в недостроенном доме, с нами это сделать проще!  

Другие мнения эксперта