В Центральном агентстве недвижимости знают, как продать квартиру и не стать должником

Обыватели спрашивают – мы продаём квартиру, получаем деньги, откуда возьмутся долги? Но не нужно забывать о недремлющем оке налоговой службы. Ваша квартира — предмет интереса налоговиков даже тогда, когда вы в ней просто живёте,  поскольку облагается ежегодным налогом на имущество. А в случае продажи вам, возможно, придётся уплатить ещё и подоходный налог, или НДФЛ (налог на доходы физических лиц). В 2016 году Налоговый кодекс был изменён, а с 1 января 2020 года вступают в силу новые изменения, и те и другие могут стать «ловушкой» для неопытного продавца жилья.

Кто обязан платить?

Доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения и декларирования при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

право собственности на объект получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

право собственности на объект получено налогоплательщиком в результате приватизации;

право собственности на объект получено налогоплательщиком – плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

С 01 января 2020 года перечень будет расширен. Не придется платить НДФЛ при  продажи квартиры, если она – единственное жилье.

В иных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 5 лет.

Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 01.01.2016, а также для иного имущества (гараж, автомобиль и тд.) – минимальный срок владения составляет 3 года.

В случае, если доход от продажи объекта недвижимого имущества ниже чем 70% от кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года продажи, то в целях налогообложения такие доходы налогоплательщика принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на коэффициент 0,7.

Если квартира не попадает ни под одну из указанных категорий, возникает обязанность уплаты НДФЛ. Важно отметить — всеми исключениями можно воспользоваться лишь в случае, если квартира находилась в собственности не менее трёх лет. Для иных случаев действует общее правило — квартира должна находиться в собственности у продавца не менее пяти лет. Если этот срок уже истёк, налог не уплачивается.

Как вернуть уплаченный налог?

Имущественный вычет, связанный с продажей имущества, в отличие от вычета, связанного с приобретением жилья, можно применять неограниченно, но с учетом ограничения предельного размера имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей или 250 000 рублей) в налоговом периоде.

1 000 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе;

250 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже иного имущества, (автомобили, нежилые помещения, гаражи и прочие предметы).

Вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества. В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей или 250 000 рублей) распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, указанные пределы применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.

В случае, если полученные от продажи имущества суммы не превышают указанные пределы, то обязанность по представлению декларации сохраняется, а обязанность по уплате налога не возникает.

 

Пример:

Доход Иванова Н.В. от продажи в 2017 году приобретенной в 2016 году квартиры составил 2 100 000 руб.

Кадастровая стоимость квартиры по состоянию на 1 января текущего года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на эту квартиру, составила 3 300 000 руб. Документально подтвержденные расходы на приобретение квартиры отсутствуют.

Налоговая база по НДФЛ в таком случае определяется с понижающим коэффициентом, применяемый к кадастровой стоимости квартиры, равным 0,7.

Кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента:

3 300 000 РУБ.X0,7=2 310 000 РУБ.
Поскольку доходы Иванова Н.В. от продажи квартиры меньше кадастровой стоимости квартиры с учетом понижающего коэффициента 0,7, для целей налогообложения налоговая база составит: 2 310 000 руб.

При этом Иванов Н.В. вправе заявить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.

НДФЛ будет рассчитываться налогоплательщиком следующим образом:

(2 310 000 РУБ.-1 000 000 РУБ.)X13%=170 300 РУБ.

 

Как видите, разобраться во всех аспектах налогового законодательства по НДФЛ непросто. Зато довольно легко попасть в списки должников налоговой службы. Юристам компании «УК Центральное агентство недвижимости» не раз приходилось решать сложнейшие задачи, которые вставали перед продавцами квартир, незнакомых  со всеми тонкостями налогообложения. Советуем вам обращаться к опытным специалистам заблаговременно!